Liiketoiminta- ja kiinteistöomistajat, jotka haluavat kehittää maata rakentamalla rakennuksen, muokkaamalla aluetta tai jakamalla paketin, hakevat lupaa paikallishallinnolle. Monet asunnon omistajat ja yritykset tarvitsevat vain yhden luvan, jos ehdotettu maankäyttö omaisuudelleen on sopusoinnussa olemassa olevien paikallisten kaavoituslakien kanssa. Eräiden rakennuslupien ja kaavoituslupien erojen ymmärtäminen auttaa valaistamaan näitä vastuita.
Vyöhykkeen perusteet
Vyöhyke on eräänlainen paikallisen maankäytön laki, jonka tarkoituksena on ”suojella kansanterveyttä, turvallisuutta ja hyvinvointia sääntelemällä maan käyttöä ja valvomalla rakennusten tyyppiä, kokoa ja korkeutta”. Historiallisesti kaavoituslainsäädäntö rajoitti sellaisia kaupunkikehitystyyppejä, jotka voitaisiin sallia rakentamiseen paikallishallinnon tietyillä alueilla, joita kutsutaan alueiksi tai alueiksi. Nämä lait ovat kehittyneet ajan myötä laajempien tavoitteiden, kuten jalankulkijoille suunnatun kehityksen tai historiallisen säilyttämisen, huomioon ottamiseksi.
Vyöhykelupa
Kaavoituslupaa käytetään tyypillisesti sen varmistamiseksi, että suunnitellun kehityksen maankäyttö on sopusoinnussa paikallisten kaavoituslakien kanssa. Kehittäjät ja kiinteistön omistajat hakevat kaavoituslupaa paikallisella suunnitteluosastolla, joka tarkistaa ehdotetun maankäytön ja tarkistaa sen kaavoitustaulukkoon. Esimerkiksi Portlandin kaupungissa Oregonissa kaavoitusluvat annetaan tyypillisesti pienille parannuksille, jotka eivät edellytä rakennuslupia.
Rakennuslupa
Paikallinen suunnitteluosasto antaa myös rakennusluvan, mutta varmistaa, että suunniteltu kehitys vastaa paikallisten rakennusmääräysten turvallisuusvaatimuksia. Rakennussäännöt edellyttävät, että rakenne on rakenteeltaan terve, asianmukaisesti rakennettu ja turvallinen. Rakennussäännöt voivat vaatia myös paloturvallisuuteen ja evakuointiin liittyviä erityisiä laitoksia. Rakennusluvat edellyttävät sekä rakennussuunnitelmien että valmiiden rakennusten turvallisuustarkastusta kiinteistön virkailijalla.
Keskeiset erot
Useimmissa kaupungeissa rakennus- ja kaavoituslupahakemus on samanaikainen. Tämä johtuu siitä, että suunnitteluvirasto tarkistaa suunnitellun kehittämisen maankäytön kaavoitustaulukon mukaisesti ennen kuin ne antavat rakennusluvan. Erityinen menettely vaihtelee kaupungin mukaan. Esimerkiksi Berkeleyn kaupungissa suurten kehitysprojektien rakentajien on haettava kaavoituslupaa ennen kuin he voivat jättää rakennuslupahakemuksia. Tällöin kaavoituslupa täyttää vain paikallisen kaavoituskoodin säännöt, kun taas rakennuslupa täyttää rakennusstandardit. Esimerkiksi Portlandissa Oregonissa rakennuslupa sisältää kaavoitusluvan automaattisesti, joten kehittäjien ei tarvitse hakea molempia lupia.
