Yrityksen omistajana saatat joutua uusiin tiloihin, joko aloittamaan liiketoimintasi tai laajentamaan olemassa olevaa yritystä. Riippumatta siitä, millaista liiketoimintaa voit omistaa, sellainen omaisuus, jonka lopulta valitset, on todennäköisesti kaupallinen omaisuus. Kaupallinen rakennus on yksinkertaisesti kiinteistö, jota hyödynnetään liiketoiminnalliseen tarkoitukseen. Kaupallinen omaisuus voidaan edelleen jakaa kuuteen alakategoriaan sen mukaan, mitä liiketoimintaa se harjoittaa. Kaupallisten kiinteistöjen vuokraus yrityksellesi ei yleensä ole aivan yhtä helppoa ja suoraviivaista kuin asunnon vuokraaminen. Kaupallisia rakennuksia ja kiinteistöjä koskevat neuvottelut voivat olla melko monimutkaisempia, samoin kuin vuokrasopimusehdot, joissa on useita erilaisia vuokrasuunnitelmia, joita eri kaupalliset vuokranantajat voivat tarjota.
vinkkejä
-
Kaupallinen rakennus on sellainen, jota hyödynnetään liiketoiminnalliseen tarkoitukseen joko suoraan omistamalla tiettyä liiketoimintaa tai tuottamalla voittoa, kuten asuinkiinteistöihin.
Mikä on kaupallinen rakennus?
Kaikki liiketoiminnassa ja toiminnassa käytettävät kiinteistöt ovat kaupallista omaisuutta, olipa kyse sitten pelkästään paljaasta maasta tai sitä parannetaan rakennusten ja muiden tilojen avulla. Kaupallinen rakennus on mikä tahansa rakenne, jossa liiketoimintaa harjoitetaan tai käytetään. Tähän kuuluvat sekä suorat käyttökohteet, joissa yritys harjoittaa liiketoimintaa itse rakennuksesta, että epäsuorat käyttötarkoitukset, joissa itse rakennus on yritys.
Esimerkkinä liikerakennuksen suorasta käytöstä sisältäisi kyseisessä rakennuksessa sijaitsevan ruokakaupan tai mekaanikon myymälän. Esimerkkinä epäsuorasta liiketoiminnasta on kerrostaloja, joissa yksittäisten asuntojen vuokraus on näissä rakennuksissa tapahtuva liiketoiminta.
Kiinteistöihin ja kiinteistöihin, jotka on nimetty kaupallisiksi, sovelletaan erilaisia vero- ja rahoitussääntöjä sekä monissa tapauksissa muita tai erilaisia oikeudellisia vaatimuksia ja kieltoja. Kaupalliset nimitykset aiheuttavat myös erilaisia hankinta-, vuokraus- ja parannusehtoja.
Esimerkkejä kaupallisista rakennuksista
Kaupalliset rakennukset ja omaisuus luokitellaan yleensä kuuteen eri tyyppiin tai ryhmiin:
- Toimistorakennukset
- Vähittäiskaupan rakennukset
- Teollisuusrakennukset
- Monipuolinen asunto
- Hotellit ja motellit
- Erikoisrakennukset
Olipa kyse kaupungeista tai esikaupunkialueista, toimistorakennukset ovat yleisesti tunnettuja kaupallisia rakennuksia. Pienemmistä muutaman kerroksen rakennuksista pilvenpiirtäjille satoja jalkoja korkealle, toimistorakennuksia löytyy lähes kaikkialla Yhdysvalloissa ja muissa kehittyneissä maissa. Eräs erityinen toimistotilojen alatyyppi, lääketieteellinen toimistorakennus, katsotaan erikoistuneeksi käyttötarkoitukseksi. Kaikentyyppiset toimistorakennukset voivat vuokrata yksittäisiä toimistoja, sviittejä tai kerroksia monille vuokralaisille tai yhdelle vuokralaiselle, joka sitten jakaa talon sopivaksi. Monissa tapauksissa vuokralaisille tarjotaan toimistorakennuksia ja mahdollisuus tilalle rakentaa vuokralaisen tekniset tiedot.
Vähittäiskaupan kiinteistöt ja rakennukset ovat kaikenlaisia vähittäiskaupan kauppoja ja ravintoloita. Tämä kaupallisten kiinteistömarkkinoiden segmentti voi olla varsin monimutkainen, sillä lukuisia paikallisia kaavoitusmääräyksiä ja valtion lakeja sovelletaan erilaisiin vähittäiskaupan rakennuksiin ja markkinahinnoista riippuen suuresti rakennuksen tyypistä, koosta, asettelusta ja numerosta sekä vuokralaisille. Esimerkiksi vähittäiskaupan kiinteistöt voivat olla yhden asunnon rakennuksia, kuten esimerkiksi yhden apteekkipalvelun tai suurten, monen vuokralaisen ominaisuuksia, kuten muutamien suurten myymälöiden kiinnittämät ostoskeskukset, joissa on useita pienempiä kauppoja, kopioita ja kioskeja.
Rakennukset, joissa valmistus, korjaus, tutkimus ja kehitys sekä varastot sijaitsevat, tunnetaan yhdessä teollisuusrakennuksina. Nämä kaupalliset rakennukset sijaitsevat yleensä erityisalueilla, jotka on luotu paikallisten asetusten ja määräysten avulla. Ne sijaitsevat yleensä voimakkaasti kaupungistuneiden alueiden ulkopuolella, mutta ovat lähellä valtioiden välisiä valtateitä ja muita merkittäviä matkareittejä, rautateitä ja kuljetustiloja. Usein nimetyt teollisesti kaavoitetut alueet järjestetään teollisuuspuistoiksi, joissa on useita yrityksiä. Lisääänen ja liikennealan rakennusten vuoksi nämä alueelliset alueet eristetään yleensä asuinalueiden puskurialueilla.
Monipuolinen kaupallinen rakennus rajoittuu lähinnä kaikkiin asuinkiinteistöihin, jotka voivat asentaa useita perheitä paikan päällä. Tämä sulkisi pois yhden perheen koteja, mutta sisältäisi osakehuoneistoa, asuntoja ja kaupunkiasuntoja. Monipuolinen asuinpaikka harjoittaa kaupallista tarkoitusta omistajiensa investointien ja johtamisen kautta, ja tulot tulevat asukkaiden vuokran maksamisesta. Asuntojen vuokra-asunnot luokitellaan edelleen seuraavien linjojen mukaisesti, jotka perustuvat kerroksiin, sijaintiin ja hissin läsnäoloon tai puuttumiseen:
- Korkeatasoisissa rakennuksissa on yksi tai useampi hissi ja vähintään yhdeksän kerrosta.
- Keskitason rakennuksiin kuuluu useita tarinoita, vaikka tyypillisesti alle yhdeksän, ja hissi.
- Kävelyrakennuksissa on useita kerroksia, yleensä neljästä kuuteen, mutta ei hissiä.
- Puutarha-tyylisissä rakennuksissa on useita huoneistoja kolmessa tai useammassa tarinassa, joissa on piha tai puutarhanomainen maisemointi.
- Valmistetut asuntopuistot tai -yhteisöt (tunnetaan myös puhekielenä "perävaunupuistoina", vaikka tätä tarkoitetaan usein poikkeuksellisessa mielessä) tarjoavat maa-alueita vuokralle omistajille, jotka sijoittavat liikkuvia tai valmistettuja kotejaan (yhden tai kahden leveän kodin) ja yhdistää ne olemassa oleviin apuohjelmalähteisiin.
- Erikoistunut asuminen on kaikenlaista asuinrakennusta, joka on omistettu tai suunnattu erityisesti tietylle väestöryhmälle, kuten matalan tulotason perheille tai vanhuksille.
Hotelli- ja motelliominaisuudet tarjoavat tilatun majoituksen liike- ja lomamatkailijoille. Hotellit voivat olla suuria ja joko itsenäisiä boutique-hotelleja tai ketjun omistamia. Hotellit, joissa on korkeammat hintapisteet, tarjoavat tai vuokraavat tilaa muille tukialan yrityksille, jotka tarjoavat lisäarvoa hotellin asiakkaille, kuten kylpylät, kampaamot, ravintolat, baarit ja vaatekauppiaat. Spektrin toisessa päässä ovat matalat motellit, joissa ei ole muita mukavuuksia tai ravintoloita. Lisäksi suuret lomakeskukset ja kasinot ovat erikoistuneita hotelliominaisuuksia, jotka tarjoavat majoitusta monilla hintapisteillä.
Lopuksi on olemassa erityinen ”erityistarkoitus” -luokka, joka sisältää asuinkiinteistöjä, joita omistavat liikekiinteistöihin sijoittavat omistajat, mutta ominaisuudet eivät luonnollisesti täytä mitään edellä mainituista ominaisuuksista, kuten keilahalli, minigolfrata ja varastotilat.
Mikä on kaupallisen vuokrauksen merkitys?
Useiden kaupallisten omaisuusluokkien lisäksi saatat kohdata myös erilaisia kaupallisia vuokrasopimuksia. Vaikka kaupalliset vuokrasopimukset sisältävät yleensä monenlaisia yhteisiä kattilakohtaisia lausekkeita, vuokrasopimuksen ehtojen erityinen rakenne voi vaihdella varsin dramaattisesti, mukaan lukien erityisesti vuokralaisen maksuvelvoitteet. Minkä tyyppinen vuokrasopimus sopii yrityksellesi riippuu monista tekijöistä, mukaan lukien liiketoimintasuunnitelmat ja kiinteistön tavoitteet, kassavirtaennusteet ja käteisvarat sekä muut yrityksen talouden ja toiminnan osat.
Yhden nettovuokrauksen tai nettovuokrasopimuksen mukaan vuokralainen maksaa vain normaalia vuokraa (kuitenkin sitä voidaan laskea), apuohjelmia ja kiinteistöveroa. Vuokranantaja huolehtii (tai maksaa) kiinteistön kunnossapidosta, korjauksista ja vakuutuksista sekä niihin liittyvistä parannuksista net- tai yhden nettovuokrauksen yhteydessä.
Kaksinkertaiset netto- ja nettovuokrasopimukset edellyttävät yleensä vuokralaiselta vuokraa, apuohjelmia, kiinteistöveroja ja vakuutusta rakennuksen ja vuokralaisen käytössä olevien tilojen osan osalta. Vuokranantaja maksaa vain ylläpidosta ja korjauksista tai suorittaa niitä omalla kustannuksellaan. Triple-net-vuokrasopimuksessa vuokranantaja maksaa vain kiinteistön tai rakennusten rakenteelliset korjaukset, kun taas vuokralainen ottaa vuokran lisäksi kaikki muut kulut ja kustannukset.
Lopuksi täyden palvelun ja muutetun bruttovuokrauksen kustannukset jakautuvat yleensä molempien osapuolten rakenteellisten korjausten kustannuksiin ja kaikkiin kustannuksiin, jotka kuuluvat "toimintakustannusten" (mukaan lukien kiinteistöverot, vakuutusmaksut, apuohjelmat ja ylläpito) merkintään. Rakennuksissa, joissa on useita vuokralaisia, kuten ostoskeskuksia ja ostoskeskuksia, yleispalvelun tai muutetun bruttovuokrauksen rakenne on yleisimmin käytetty tyyppi. Jos liikekulut kasvavat, vuokra ei ole.
Neuvottelu kaupallisesta vuokrasopimuksesta
Kun etsit yrityksellesi oikeaa kaupallista omaisuutta, omaisuuden ja sen rakennusten soveltuvuus yrityksellesi on vasta alkua. Sinun on myös päästävä sopimukseen vuokranantajan kanssa kaupallisista vuokrasopimuksista, jotka sopivat yrityksesi tarpeisiin, tavoitteisiin ja talouteen. Kaupallisten vuokrasopimusten neuvotteleminen voi olla jännittävää tai jopa ahdistusta herättävää kokemusta, jos et ole koskaan tehnyt sitä aikaisemmin.
Alustavana neuvotteluvälineenä on aina järkevää tutkia vuokria vastaaville paikoille ja tiloille. Selvitä, mitä vuokrasopimusehtoja tarjotaan näille paikoille, sekä mahdollisia merkittäviä eroja kiinteistöjen välillä, jotta voit ottaa vastaan vuokranantajan vastalauseita. Kun olet tehnyt kotitehtävänne ja ymmärtänyt alueen keskimääräiset vuokra-hinnat, sinulla on enemmän mahdollisuuksia saavuttaa molempia osapuolia hyödyttävät ja oikeudenmukaiset ehdot. Samalla tavalla, jos löydät lukuisia paikkoja, jotka ovat samankaltaisia vertailua varten, saatat olla vuokralaisen markkinoilla, ja voit ehkä muuntaa sen neuvotteluetuksi. Sinun tulisi harkita vähintään lyhyemmän vuokra-ajan kestoa (esimerkiksi yhden vuoden sijasta kahden sijasta), jos vuokrat alkavat laskea. Se vapauttaa yrityksesi nopeammin löytääksesi paremmat ehdot. Tämä ei välttämättä ole paras ratkaisu, jos yrityksesi vaatii kiinteän sijainnin sitoutumista, kuten hieno-ravintola.
Vuokra-ajalta puhuttaessa kiinnitä erityistä huomiota vuokrasopimuksen tähän osaan. Jos olet tyytyväinen sijaintiin ja yrityksen vuokranantaja on hyväksynyt vuokrasopimuksen, seuraava suurin kysymys on vuokrasopimuksen voimassaoloaika. Jotkut yritykset, kuten ravintolat, edellyttävät pidempää vuokra-aikaa, mutta useimmille pienyrityksille yhden tai kahden vuoden pituinen ajanjakso, jossa on valinnaisia uusimisaikoja, on yleisin ja yleensä parhaiten vuokralaiselle sopiva. Sinulla on varmaa ja riittävästi aikaa perustaa toimintasi ja houkutella asiakkaiden tai asiakkaiden oikea virtaus tähän paikkaan, mutta yrityksesi ei sidota pitkään.
Lopuksi kiinnitä huomiota paljon enemmän kuin vain vuokra. Muut kustannukset, riippuen siitä, millaisesta vuokra-rakenteesta tarjotaan, voivat lisätä huomattavia kustannuksia rakennuskustannuksiin ja rasittaa budjettiasi. Jos yrityksesi vastaa kustannuksista ja kustannuksista vuokran lisäksi, on tärkeää saada arvio näistä kustannuksista, jotta voit luoda tarkan budjetin ja arvioida yrityksesi rahoitusta.Nämä ns. Piilokustannukset voivat sisältää ylläpidon tai yhteisen tilan ylläpidon ja ne voivat olla melko merkittäviä. Varmistaaksemme mahdollisimman edulliset ehdot, kannattaa harkita enimmäismäärää tai enimmäismäärää, jota voit mahdollisesti arvioida näiden kohteiden osalta, tai harkitse vaihtoehtoisesti rakennetta, jossa vuokranantaja ottaa nämä kustannukset ja yrityksesi maksaa korkeamman vuokran. Tämä lisää varmuutta budjettiin ja tekee taloudellisista ennusteista paljon helpompaa ja tarkempaa.
