Sulkemattomat ominaisuudet, jotka myydään oikeustaloilla, muodostavat itse asiassa sulkemisprosessin toisen vaiheen. Ensimmäistä vaihetta kutsutaan ennalta sulkemiseksi, ja se on silloin, kun pankki tai asuntolainan haltija aloittaa vaiheet omaisuuden ja omaisuuden takaisinperimiseksi. Viimeinen vaihe, sulkemisen jälkeen, tapahtuu huutokaupan jälkeen, ja sillä on tietty ajanjakso ennen kuin korkein tarjoaja voi itse ottaa haltuunsa omaisuuden.
Pre-sulkeminen
Markkinoille sulkemista edeltävä prosessi alkaa, kun ensimmäinen maksu on jäänyt asuntolainalle. Tilille on merkitty lippu, ja kiinnityksen haltija tarkkailee tiliä myöhästyneistä tai puuttuvista maksuista. Kun tili on liian rikollinen, asuntolainan haltija aloittaa paperityöt, jotta omaisuus myydään oikeustalohuutokaupassa. Tämä paperityö sisältää yleensä aiesopimuksen tekemisen asianmukaisten paikallisviranomaisten kanssa ja ilmoituksen julkaisemisen sanomalehdessä, että kiinteistö myydään tietyllä päivämäärällä.
Oikeustalon huutokauppa
Useimmissa osavaltioissa oikeustalon huutokaupassa myytävän omaisuuden tarjous voi alkaa ennen varsinaista myyntipäivää. Nämä ylimääräiset päivät lisätään ensimmäistä kertaa asuville asunnoille, jotka tekevät tarjouksen omaisuudelle; jos vastaanotettu tarjous on riittävän korkea, jotta se tyydyttää asuntolainan haltijan, se hyväksytään ja todellinen huutokauppa peruutetaan. Jos esihuutokaupan aikana ei vastaanoteta tarjouksia, kiinteistö myydään sitten oikeustaloilla. Joissakin valtioissa asuntolainan haltijalla on oikeus määritellä vähiten rahaa, jota hän ottaa (nimeltään varaukseen) myytävän omaisuuden osalta. Huutokauppakiinteistö myy usein paljon alle markkina-arvon, mikä tekee tarjouskilpailusta huutokaupassa kiinteistöjen keinottelijoiden ja muiden sijoittajien suosikkitoiminnan.
Post-sulkeminen
Yli 12 osavaltiossa on odotusaika ennen kuin korkea tarjoaja voi ottaa omaisuuden haltuunsa. Tämä aika on sallittu, joten kaikki verot ja muut panttioikeudet ja alivakuutukset voidaan ratkaista ennen myyntiä. Monet valtiot antavat alkuperäiselle asunnolle mahdollisuuden hankkia omaisuutta korkeimman hinnan hinnalla.
haitat
Samalla kun saat parhaan omaisuuden alemmalla hinnalla, se saattaa olla edullinen, on monia tekijöitä, jotka on pidettävä mielessä. Ensinnäkin alkuperäiset asunnon asukkaat voivat edelleen asua kotona, ja uusi ostaja voi tarvita oikeudellista apua häätääkseen heidät. Toiseksi entiset omistajat ovat saattaneet roskakorin sisälle, kun he lähtivät, jolloin entisöinti tai kunnostaminen kallistui. Oikeustaloilla myydyistä foreclosures-palveluista ei yleensä anneta omaisuuden tarkastusta. Kolmas haitta on se, että 100 prosenttia tarjouksen kohteena olevasta käteishinnasta on maksettava, kun tarjous on julistettu voittajaksi.
