Jos olet kaupallisten kiinteistösijoitusyritysten liiketoiminnassa, olet perehtynyt luotonantoa koskeviin kriteereihin, kuten laina-arvo (LTV) -suhteeseen ja velanhoitokattavuuteen (DSCR). Pankit käyttävät näitä mittareita yleisesti päätettäessä, pitäisikö heidän tehdä laina. Velkaantumisaste on uusi lapsi vakuutuslohkossa. Luotonantajat pitävät siitä, koska toisin kuin LTV ja DSCR, se ei luota markkina-arvoon, poistojaksoon ja korkoon, jota voidaan manipuloida tai jotka muuttuvat ajan myötä.
vinkkejä
-
Velan tuotto laskee kaupalliseen kiinteistökiinnitykseen liittyvän riskin jakamalla kiinteistön nettotuotot lainan määrällä.
Kaupallisten lainojen riskitestit
Useimmat pankit soveltavat kahta koetta arvioidakseen kaupalliseen kiinteistölainaan liittyvän riskin: velanhoitokattavuussuhteen ja lainan ja arvon välisen suhteen. DSCR-kaava arvioi, onko kiinteistön nettotuotot - kaikki vuokrat ja kiinteistön tulot miinus sen toimintakulut - ylittäneet asuntolainan maksut terveellä puskurilla, joten sinulla on vielä tarpeeksi rahaa lainan maksamiseen, vaikka menot nousevat tai vuokra laskee. Esimerkiksi lainanantaja voi vaatia nettotuottoa (NOI), joka on 1,50 dollaria jokaista lainattua dollaria kohden.
LTV-suhde edustaa asuntolainan määrää, joka on jaettu kiinteistön arvolla. Jos olet lainannut 500 000 dollaria 800 000 dollarin rakennuksen rahoittamiseksi, LTV olisi 62,5 prosenttia. Matala LTV-arvo noin 75 prosenttia tai vähemmän tarkoittaa sitä, että pankki on hyvällä mahdollisuudella saada rahansa takaisin sulkemismyynnissä, vaikka kiinteistö on tullut vähemmän arvokkaaksi ajan myötä.
Mikä on velan tuotto?
LTV: n ongelmana on se, että se muuttuu kiinteistön markkina-arvon muutoksina, joten on vaikea saada staattista riskin mittausta tällä mittarilla. Samoin, koska DSCR-laskenta perustuu luoton korko- ja poistojaksoon, voit manipuloida näitä tekijöitä DSCR: n lisäämiseksi. Esimerkiksi poistoaikojen nostaminen 20 vuoteen 25 vuoteen voisi saada pienemmän vuotuisen lainan maksun ja siten nostaa DSCR: n hyväksyttävälle tasolle, vaikka laina maksaisi ajan myötä enemmän. Näiden puutteiden kompensoimiseksi lainanantajat heittävät yleensä velkasitoumuksia vakuutusliikkeeseen. Velkasitoumukset tarjoavat toisen tavan mitata kaupallisten kiinteistölainojen riskiä käyttäen vain NOI: ta ja koko lainan määrää.
Miten lasketaan velan tuotto
Matematiikka on helppo laskea velan tuotto: jakaa kiinteistön nettotuotot ehdotetulla lainan määrällä. Oletetaan esimerkiksi, että ostat 1 miljoonan dollarin rakennuksen, ja NOI on 50 000 dollaria vuodessa. Sinulla on 300 000 dollaria käteisellä ja haluaisit lainata 700 000 dollaria rakennuksen ostamiseen. Luotonantaja laskee 50 000 dollarin / 700 000 dollarin tai 7,14 prosentin velkasaatavan. Luotonantajat asettavat yleensä vähimmäisvelan tuotot ennen kiinnityksen hyväksymistä. Joten huomaat, että lainanantajat kääntävät laskelmansa päähänsä laskemaan asuntolainan, jossa NOI jaettuna velkasaatavalla antaa enimmäislainan. Esimerkiksi, jos lainanantaja vaatii 10 prosentin velkasaatavan, 50 000 dollarin NOI-omaisuutemme saa vain 500 000 dollarin lainan.
Velan tuotto versus Cap Rate
Eagle-eyed kiinteistösijoittajat tunnustavat, että velkasaatavan määritelmä näyttää paljon korkokannalta, joka vertaa NOI: n rakennuksen hintaan - 50 000 dollaria / 1 miljoona dollaria edellä olevassa esimerkissä tai 5 prosenttia. Samankaltaisuus on tarkoituksellista. Tämä johtuu siitä, että lainanantaja käyttää tehokkaan tuoton kaavan ymmärtääkseen, minkälaista sijoitetun pääoman tuottoa se voi odottaa rahaltaan, jos sen on suljettava. Korkeampi velkaantumisaste tarkoittaa sitä, että lainojen takaisinmaksuun nähden tulee enemmän vuokraa, joten pankki ei menetä tilaisuutta, jos lainanottaja laiminlyö kiinnitysmaksun.
Mikä on hyvä velka?
Kaupallisessa kiinteistösektorilla tyypillinen vähimmäissitoumus on 10 prosenttia. Varsinainen noteerattu määrä riippuu kuitenkin kiinteistön tyypistä, vuokralaisen taloudellisesta vahvuudesta ja koroista. Riskialttiit kiinteistötyypit, kuten hotellit, joilla voi olla vaihtelevia vajaakäyttöasteita ja ennalta arvaamattomia työvoimakustannuksia, vaativat tyypillisesti korkeampia velkasatoja kuin vakaammat toimistoinvestoinnit. Luotonantaja puhuu, että korkeampi velkaantumisaste osoittaa "pienempää vipuvaikutusta", mikä osoittaa alhaisempaa luottoriskiä.
