Vanha mainos kiinteistöistä - sijainti, sijainti, sijainti - on valtava tekijä kauppapaikkojen keskikustannuksissa neliöjalkaa kohti. Kaupungin tai pikkukaupungin, vilkkaan keskustan tai sivukadun, aurinkoisella puolella tai varjoisalla puolella - nämä määrittävät paikalliset keskihinnat. Se voi olla syytä maksaa enemmän paikasta, jos se merkitsee suurempaa jalka- liikennettä. Kohdemyymälöissä se voi kuitenkin maksaa hieman pois hyvin kulkevasta polusta.
vinkkejä
-
Suur-New Yorkin vähittäiskaupan tilat ovat hyvä esimerkki siitä, kuinka paljon sijainti vaikuttaa hintoihin. St. George on Staten Island, tilaa voisi olla niin vähän kuin 10 dollaria per neliö jalka, mutta vain 40 minuutin päässä, on Manhattanin himoitun Ylä-Fifth Avenue, kaupat kestää jopa $ 3900 per neliö jalka maailman toiseksi eniten kallis kauppakatu.
Tärkeimmät näkökohdat
Itsenäinen myymälä ei saa sisäänrakennettua jalkaliikennettä, jonka hyvin sijoitettu kauppa ostoskeskuksessa saa, ja tämä tarkoittaa usein pienempiä kustannuksia neliöjalkaa kohti. Sijaitseminen pois valtatie uloskäynnin ramppi tekee tilaa kohtuuhintaisempi kuin on upotettu suosittu kävelykatu. Mutta jokainen näistä tiloista sopii erinomaisesti eri kauppoihin.
Monien kysymysten joukossa on harkittava seuraavaa: Onko pysäköinti mukana? Maksatko vuokranantajan yleisen kunnossapidon kauppakeskusten kautta tai parkkipaikan ylläpidosta? Voiko vuokranantaja veloittaa vahinkovakuutuksesta? Nämä kaikki voivat olla lisävarusteita listattuun hintaan per neliöjalka, mutta ne olisi sisällytettävä laskelmiin.
Vähittäiskaupan tilojen hinnat vaihtelevat kadusta toiseen, puhumattakaan kaupungin ja valtion välillä. Esimerkiksi Lincoln, Nebraska, hinnat voivat olla alueellisesti kohtuuttomia, mutta olla naurua Manhattanin omistajalle. On ehdottoman tärkeää, että tiedät paikalliset kustannukset ja mitä neliöjalkaiset ominaisuudet ovat toimialallasi alueellisesti, koska tämä vanha sanonta koskee myös liiketilaa: jätteet eivät halua. Älä maksa tilasta, jota et voi muuttaa tuloiksi.
Tilan vuokraus
Suur-New Yorkin vähittäiskaupan tilat ovat hyvä esimerkki siitä, kuinka paljon sijainti vaikuttaa hintoihin. St. George on Staten Island, tilaa voisi olla niin vähän kuin 10 dollaria per neliö jalka, mutta vain 40 minuutin päässä, on Manhattanin himoitun Ylä-Fifth Avenue, kaupat kestää jopa $ 3900 per neliö jalka maailman toiseksi eniten kallis kauppakatu.
Samaan aikaan Miami Lincoln Road on maan kuudenneksi vahvin vähittäiskaupan sijainti ja vähittäiskauppiaat maksavat keskimäärin 350 dollaria neliöjalkaa kohti. Numero 10 tässä luettelossa on Highland Park Village Dallasissa / Fort Worthissä, keskimäärin 175 dollaria per neliöjalka. Vuokrauksen yhteydessä neliöjalan hinta on yleensä vuosivuokra, joten kuukausittaisen kokonaismäärän saaminen vaatii jonkin verran matematiikkaa: Kerro neliöjalkojen määrä neliöjalkaa kohti ja jaa sitten 12: lla. 28 dollaria per neliöjalka on 978 neliön jalka tilaa, joka toimii 2282 dollaria kuukaudessa.
Tapaustutkimus Clevelandissa
Tarkasteltaessa tyypillisen kaupungin korkeita ja alhaita, pidä Clevelandia, jossa vähittäiskaupan avoimet työpaikat nousevat pysähtyneessä taloudessa. Pysähdys vaikuttaa hintoihin lähiympäristöstä naapuriin, kun asukkaat muuttuvat ulos, kadut kadotetaan ja liikennemallit muuttuvat. Samaan aikaan muut alueet, erityisesti lähiöissä, kasvavat, kun ihmiset tarkastelevat asuinalueita, joita he pitävät paremmina elämäntapaansa.
Clevelandin vuoden 2017 aluekohtainen keskiarvo vähittäiskaupan tiloissa oli 12,13 dollaria neliöjalkaa kohden keskimäärin 11 prosentin vajaakäyttöasteella kaupungin laajuisissa liiketiloissa. Kuten kaikissa kaupungeissa, avoimet työpaikat vaikuttavat voimakkaasti hintoihin ja ovat suuri vipuvaikutus neuvotteluissa. Clevelandin alue, jossa on 26 prosentin vapaata työpaikkaa, kysyy alle 8 dollaria per neliöjalka, mutta siellä on vain 1,5–3 prosentin vapaa työpaikka, vuokranantajat pyytävät välillä $ 22 ja 25,88 dollaria per neliöjalka. Kyse on kysynnästä ja tarjonnasta.
Hinta ei ole kaikki asia
Kauppapaikan suuri määrä voi olla harhaanjohtava. Mikä on se, että maksat 7 dollaria per neliöjalka, jos et voi saada asiakkaita käymään? Mitä jos he pitävät aluetta vaarallisena? Voivatko he pysäköidä autonsa huolimatta murtautumisesta? Millainen lähiliikenne on alueella? Onko muita kauppoja, jotka antavat asiakkaille syytä viettää aikaa lähistöllä?
Yrityksen tulevan asiakaskunnan tulisi ottaa huomioon avaruuspäätöksiäsi. Hip-nuoret asiakkaat eivät todennäköisesti osaa ritzy, hyväpalkkainen huput, joten löytää midrange tilaa on todennäköisesti paremmin kuin kallis $ 25,88 per neliö jalka maksetaan Beachwood, Cleveland. Samaan aikaan ikääntyvien asiakkaiden on vähemmän todennäköistä käydä paikoissa, joissa ei ole varattu pysäköintipaikkoja tai jotka vaativat kävelyetäisyyksiä.
Tutkimus on kaikkea
Se on mahdollinen myymälän omistajan vastuu tutkia alueellisesti, aina katutasolle asti, jotta saavutetaan suuri määrä. Se auttaa työskentelemään sellaisen kaupallisen kiinteistönvälittäjän kanssa, joka ei vain nosta tilastoja, vaan voi varmuuskopioida väitteitä dokumentoimalla. Mutta pidä mielessä, että agentilla on jotain voittoa tapahtumasta, joten myös itsenäinen tutkimus. Kaikissa kaupunkikirjastoissa olevilla referenssipisteillä pitäisi olla viime aikakauslehtiä, joissa kuvataan myynti- ja leasing-hintoja. Alueelliset sanomalehdet ovat suuria lähteitä viimeaikaisille markkinakehityksille, mutta niin on myös seurantataso alueilla, joihin olet kiinnostunut. Tilaa paikalliset kaupalliset kiinteistötiedotteet ja seuraa hintakehitystä.
On ajatus konservatiivisista myyntihinnoista neliöjalkaa kohti yrityksellesi ja tee kustannus-hyötyanalyysi vuokrasta suhteessa myyntiin. Tarkastellaan erityisesti vertailuja vastaavien liiketoimintatyyppien välillä. Ymmärrä, mitä jalka- ja autoliikenne on alueella alueella ympäri vuoden. Rantakadulla saattaa tapahtua tappajaliiketoiminta toukokuusta syyskuuhun, mutta siellä on suuri syy siihen, miksi kaupat nousevat ja menevät kalaan ”tammikuussa.
Loppujen lopuksi, tietäen paikallisten hintojen, vähittäiskaupan trendien ja liikenteen tietyiltä alueilta alueellasi, sekä ymmärtää paikallisen myynnin neliöjalkaa kohden, löydät lupaavan vähittäiskaupan, jonka avulla yrityksesi voi menestyä.
