Terminaaliarvo on kaikkien kassavirtojen diskontattu arvo terminaalivuoden jälkeen. Tämä on vuosi, jona sijoituskausi päättyy. Diskontattu kassavirta on tulevien kassavirtojen diskonttaaminen nykyiseen. Liikekiinteistöihin kuuluvat toimistorakennukset, ostoskeskukset, tehtaat ja vapaa maa. Terminaaliarvo on keskeinen tekijä omaisuuden arvostuksessa.
Laske päätearvo olettaen, että kiinteistö kasvaa arvoltaan vakio- vuotuisena kurssina terminaalivuoteen asti. Terminaaliarvon kaava on: CV_ (1 + r) ^ t, jossa CV on kiinteistön kiinteä arvo, r on diskonttokorko ja t on terminaalivuosi. Voit käyttää nykyistä inflaatioprosenttia diskonttokorkoon. Jos esimerkiksi nykyinen arvo on 1000 dollaria, terminaalivuosi on 5 ja inflaatio on 2 prosenttia, päätelaitteen arvo on 1,104,08 dollaria: 1 000_ (1 + 0,02) ^ 5. Tähän lähestymistapaan liittyy kaksi ongelmaa: Ensinnäkin olet oletetaan, että kaupallisten kiinteistöjen nykyarvoarvio on oikeassa, eli ei liian korkea eikä liian alhainen; ja toiseksi, että sen arvo kasvaa tasaisesti ja pysyvästi terminaalivuoteen saakka. Nämä olettamukset eivät todennäköisesti ole pitkiä. Näistä syistä käytetään usein vaihtoehtoista lähestymistapaa.
Lasketaan päätearvo olettaen, että kassavirran kasvuvauhti pysyvästi jatkuu terminaalivuodesta alkaen. Terminaaliarvon kaava on: CF / (r - g), jossa CF on kiinteistön terminaalivuoden tuottama kassavirta, g on jatkuvan vuotuisen kassavirran kasvuvauhti ja r on diskonttokorko. Esimerkiksi jos terminaalivuodesta 5 lähtevä kassavirta on 100 dollaria, diskonttokorko on 8 prosenttia ja vakiintunut vuotuinen kassavirran kasvu on 2 prosenttia, terminaaliarvo on 1,666,67: 100 / (0,08 - 0,02). Huomaa, että jos oletetaan, että vuotuinen kassavirta kasvaa nolla (g), päätelaitteen arvon kaava yksinkertaistuu CF / r: ksi (kassavirta jaetaan diskonttokorolla).
Laske terminaaliarvon nykyarvo, joka on tosiasiallisesti kertaluonteinen kassavirta. Nykyisen arvon kaava on TV / (1 + r) ^ t, jossa TV on terminaaliarvo vuonna t ja r on diskonttokorko. Esimerkiksi, jos pääte-arvo on 1000 dollaria vuonna 10 ja diskonttokorko on 4 prosenttia, nykyarvo on $ 675,56: 1000 / (1 + 0,04) ^ 10.
vinkkejä
-
Varojen diskonttokorko on yleensä yrityksen pääomakustannukset (ts. Sen rahoittamisen kustannukset).
