Kaupallisissa rakennuksissa on usein suuri liikevaihto. Uusien vuokralaisten löytäminen voi olla hyvin aikaa vievää, minkä vuoksi monet vuokranantajat päättävät työskennellä kaupallisten kiinteistönvälittäjien kanssa täyttääkseen avoimet työpaikat. Bonuksina välittäjillä on kokemusta ja suhteita, ja he voivat usein löytää uusia vuokralaisia paljon nopeammin kuin vuokranantaja, eli vuokranantaja voi aloittaa vuokran keräämisen nopeammin. Luonnollisesti välittäjä ei kuitenkaan toimi ilmaiseksi, mikä on leasing-provisioiden tulo.
Mikä on leasingkomissio?
Sen sijaan, että vuokranantaja maksaisi välittäjälle kiinteämääräisen kiinteän kiinteistön, jonka mukaan hän voi löytää vuokralaisen, kaupalliset kiinteistönvälittäjät kannustetaan antamalla heille palkkion joko osittain vuokrasta tai neliöjalkaa kohti. Tämä auttaa motivoimaan heitä löytämään pitkäaikaisen vuokralaisen, joka vuokraa rakennuksen sisällä mahdollisimman paljon tilaa.
Miten Leasing-provisiot lasketaan
Riippumatta siitä, onko välittäjälle maksettu osa vuokrasta tai per neliöjalka, maksu riippuu yleensä omaisuuden tyypistä. Vähittäis-, lääketieteelliset ja teolliset vuokrasopimukset maksetaan yleensä prosentteina vuokrasta. Korko on yleensä korkeampi vuokrasopimuksen alussa ja laskee ajan myötä. Tyypillinen rakenne on 6 prosenttia vuokrasopimuksen viiden ensimmäisen vuoden kokonaisvuokrasta, 3 prosenttia seuraavan viiden vuoden kokonaisvuokrasta ja 1,5 prosenttia jäljellä olevan aikavälin vuokrasta. Valinnaiset vuokrasopimusten pidennykset voivat johtaa välittäjälle maksettavaan lisämaksuun, yleensä alhaisimmalla vuokrasopimuksessa sovitulla hinnalla. Komission prosenttiosuudet vaihtelevat markkinoiden, kiinteistön tyypin ja välittäjän mukaan.
Esimerkki leasing-komissiosta
Esimerkiksi edellä mainitun 6 - 3 - 1,5 prosentin palkkiojärjestelmän avulla kuvitella, että yritys maksaa 5 000 dollaria kuukaudessa vuokraa ja allekirjoittaa 15 vuoden vuokrasopimuksen, jossa on mahdollisuus pidentää vuokrasopimusta vielä viisi vuotta vuokrasopimuksen päättyessä. Ensimmäisen viiden vuoden palkkio olisi 18 000 dollaria (kuukausivuokra 5000 dollaria kertaa 12 kuukautta kertaa viisi vuotta kertaa 0,06 provisiota). Seuraavan viiden vuoden palkkio olisi 9 000 dollaria (kuukausivuokra 5000 dollaria kertaa 12 kuukautta kertaa viisi vuotta kertaa.03 palkkio). Viimeisen viiden vuoden palkkio olisi 4500 dollaria (kuukausivuokra 5000 dollaria kertaa 12 kuukautta kertaa viisi vuotta kertaa.015 palkkio). Yhteensä välittäjä olisi tehnyt 315 000 dollarin palkkion kaupasta.
Vuokran päättyessä, jos vuokralainen päätti jatkaa vuokrasopimusta vielä viisi vuotta, välittäjä saisi lisäksi 4 500 dollaria. Jos hän päättäisi uudistaa sen jälkeen, uuden vuokrasopimuksen uudistamista koskevan sopimuksen neuvotteleva välittäjä saisi maksun, ja korko olisi todennäköisesti pienempi kuin ensimmäisen välittäjän veloittama.
Toimistotilojen yleiset leasingkomiteat
Yleisissä toimistotiloissa välityspalkkiota lasketaan yleensä vuokratilan neliömetrien perusteella. Korko on yleensä dollari neliöjalkaa kohti, mutta jälleen kerran tämä voi vaihdella markkinoiden ja välittäjän mukaan. Olettaen, että dollari per neliöjalka on korko, tämä palkkio on paljon helpompi laskea. Jos esimerkiksi vuokralainen vuokraa 15 000 neliömetrin tilaa, palkkio on 15 000 dollaria.
Laajennukset ja uudistukset
Laajennusten osalta välittäjän olisi maksettava uudesta kiinteistöalueesta lisämaksu, joka perustuu kasvaneeseen vuokraan ja sen ajanjakson palkkioasteeseen, jonka laajentuminen tapahtui. Esimerkiksi, jos yritys edellä mainitusta ensimmäisestä esimerkistä laajensi seitsemäntoista vuoden 15 vuokrasopimuksestaan, vuokranantaja olisi velkaa välittäjälle palkkion korotetusta vuokrasta 3 prosentin korolla ensimmäisen kymmenen vuoden ajanjakson aikana ja 1,5 prosentin korko seuraavien viiden vuoden aikana.
Milloin välittäjät maksetaan?
Välittäjät toivovat saavansa maksun mahdollisimman pian vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen, ja monet panevat sen listalle sopimukseen. Kiinteistönomistajat hyötyvät kuitenkin yleensä siitä, että välittäjä suostuu maksamaan vasta sen jälkeen, kun vuokralainen siirtyy tilaan ja alkaa maksaa vuokraa. Tämä motivoi välittäjää yrittämään vuokralaisen ja maksamaan vuokraa mahdollisimman pian, ja se auttaa varmistamaan, että välittäjä haluaa työskennellä vain vakaan vuokralaisen kanssa, joka pysyy taloudellisesti vakavaraisena riittävän kauan maksamaan ensimmäinen vuokra-tarkistus. Ei ole ennenkuulumatonta, että yritykset menevät muutaman kuukauden kuluessa siirtymisestä uuteen rakennukseen ennen kuin he koskaan maksavat vuokraa. Tämä takaa, että vähintään ei maksa leasingvuokrausta, kun yritys antaa maksuttoman vuokrasopimuksen.
