Kiinteistön käypä arvo on avomarkkinoilla olevan kiinteistön arvo ilman ulkoisia tekijöitä. Tällä arvolla on monia tärkeitä käyttötarkoituksia, ja se on välttämätöntä avioeroissa verojen laskennassa, kotimyynnissä ja vakuutusvaatimuksissa. Vaikka jollakin tietyllä omaisuudella on yksi tietty teoreettinen markkina-arvo, joka määrittää, että todellinen arvo voi olla lähes mahdotonta. Siksi on olemassa useita erilaisia menetelmiä käypään markkina-arvoon, joista kukin voi olla enemmän tai vähemmän tarkka tietyn kiinteistön erityispiirteiden perusteella.
Mikä on reilun markkina-arvon?
Reilu markkina-arvo on yksi niistä näennäisesti yksinkertaisista käsitteistä, jotka voivat tulla uskomattoman monimutkaisiksi käytännössä. Yksinkertaisesti sanottuna käypä markkina-arvo on hinta, jonka tietty kiinteistö myisi nykyisillä avoimilla markkinoilla ilman ulkoisia paineita, kuten aikaa tai taloudellisia rajoituksia. Termi viittaa lähinnä halvimpaan hintaan, jonka myyjä olisi halukas hyväksymään, ja kaikkein kilpailukykyisin hinta, jonka ostaja olisi valmis maksamaan, jos kumpikaan ei ollut kiireinen ostamaan tai myymään, eikä kummallakin ollut taloudellisia rajoituksia, ja molemmilla oli asianmukaiset tiedot asiaankuuluvista tosiseikoista. Käypä markkina-arvo riippuu kysynnästä ja tarjonnasta ja nousee ja laskee nykyisten markkinoiden perusteella.
Miksi reilu markkina-arvo on tärkeä
Käypä markkina-arvo on omaisuuserän puolueeton arviointi. Ostajan tai myyjän taloudellinen tai emotionaalinen tilanne ei vaikuta siihen. Tästä syystä käsitettä käytetään usein laillisiin tarkoituksiin, useimmiten veroihin, vakuutuksiin ja kiinteistökauppaan. Sitä voidaan käyttää myös avioeroasiakirjoissa sen varmistamiseksi, että molemmat osapuolet saavat samanlaisen taloudellisen osuuden varoista, vaikka molemmat osapuolet eivät voi omistaa yhtäläisiä osia kaikista avioeroon liittyvistä kiinteistöistä. Hallitukset käyttävät verkkotunnusta myös merkittäviin verkkotunnustarkoituksiin, kun he tarttuvat omaisuuttaan ja korvaavat ne oikeudenmukaisen markkina-arvon perusteella.
Reilun markkina-arvon ja verot
Käypään arvoon perustuvat arvot ovat hyödyllisiä määritettäessä verovähennyksessä käytettävän kiinteistön arvoa onnettomuushäviön tai hyväntekeväisyyslahjoitusten jälkeen. Esimerkiksi, jos ajoneuvon omistaja lahjoittaa autonsa Good Willille, hän voi poistaa oikean markkina-arvon perustuen siihen, mitä auto olisi arvoinen avoimilla markkinoilla.
Verotuksessa käypä markkina-arvo on ollut monien IRS-tuomioistuinten tapausten kohteena, koska se voi olla vaikeaa määrittää. Jos henkilö, joka lahjoitti autonsa Good Willille, etsii ajoneuvonsa markkina-arvoa, hän voisi esimerkiksi tarkastella vertailukelpoista myyntiä eBay Motorsilla. Hän voisi myös käyttää arvoa, jonka hän maksoi autosta, jos hän osti sen äskettäin, perustaa hinnan paikallisen asiantuntijan arvioon tai laskee sen muilla tavoin. Mutta jokainen näistä menetelmistä voisi johtaa eri hintaan, joten jos IRS uskoo, että sen käypä markkina-arvo on liian korkea, ne voivat tarkastaa hänet.
Käypään markkina-arvoa käytetään myös kotitalouden arvon määrittämiseen kiinteistöveroihin. Ostohinnan ja käyvän arvon välinen ero vaihtelee ajan myötä, minkä vuoksi kaupunkiarvon arvioijan tai kiinteistöarvioinnin ylläpitäjän on arvioitava tätä arvoa säännöllisesti.
Todistusoikeuden tuomioistuimet käyttävät myös kiinteistöjen käypää arvoa verotuksessa, koska se voi auttaa määrittämään, kuinka paljon vainajan edunsaajien on maksettava kiinteistöveroista. Tämä arvo on erityisen tärkeä näissä tapauksissa, koska jos perheen omaisuutta ei yleensä säilytä, se myydään nopeasti, joten arvoa ei voida laskea tarkasti myydyn arvon perusteella. Lisäksi oikeudenmukaisen markkina-arvon on oltava todentajan tuomioistuimissa, sillä useat edunsaajat perivät useita omaisuutta, joiden on määritettävä kohtuullinen markkina-arvo, jos yksi henkilö haluaa pitää omaisuutta ja antaa muille edunsaajille oikeudenmukaista osuutta kiinteistön arvosta.
Kiinteistöjen käyttö
Kun asunnonomistaja päättää myydä omaisuutensa, on hänen mielestään hyvä ymmärtää käyvän arvon ennen listautumista tietääkseen, mitä hänen pitäisi myydä. Hän ei halua listata kotia liian vähän, mutta hän ei myöskään halua listata kotia niin paljon, että se heikentäisi ostajia.
Vakuutuksen käypä markkina-arvo
Vakuutusala riippuu myös suurelta osin oikeudenmukaisista markkina-arvoista vahingoittuneiden tai tuhoutuneiden ominaisuuksien korvaamiseksi. Esimerkiksi, jos koti tuhoutuu tulipalossa, vakuutusyhtiö käyttää kiinteistön markkina-arvoa sen määrittämiseksi, kuinka paljon maksetaan korvauksesta. Tässä luvussa ei oteta huomioon henkilön emotionaalista sitoutumista omaisuuteen, mikä tarkoittaa, että vaatimuksen kautta maksettu tosiasiallinen määrä voi olla paljon pienempi kuin henkilö, joka haluaisi hyväksyä, jos he yrittävät myydä omaisuutta ennen kuin se tuhoutui.
Eroja samanlaisista ehdoista
Vaikka "markkina-arvo" viittaa omaisuuserän hintaan todellisilla markkinoilla, käypä markkina-arvo edustaa kiinteistön arvoa hypoteettisessa täydellisessä markkinapaikassa, jossa ostajat ja myyjät ovat tasa-arvoisia. Vaikka kodin todellinen markkina-arvo on saatavilla kiinteistöluettelossa, kodin kohtuullinen markkina-arvo ei ole niin helppo laskea. Todellinen markkina-arvo voi olla monissa tapauksissa korkeampi kuin käypä markkina-arvo, jos myyjä yliarvostaa omaisuutensa tai pienemmän, jos myyjä yrittää tehdä nopean myynnin epätoivosta.
Kiinteistön "arvioitu arvo" on samankaltainen käsite, mutta koska se viittaa vain yhteen arvioijan mielipiteeseen kohteen arvosta, ei todellisesta käypään markkina-arvoon, koska se voi vaihdella arvioijan ja arvioijan välillä. Arvioijat käyttävät standardeja, ohjeita, paikallisia määräyksiä, taloudellisia suuntauksia ja vertailukelpoista myyntiä kiinteistön markkina-arvon määrittämiseksi. Useimmissa tapauksissa, joissa tarvitaan reilua markkina-arvoa, arvioitu arvo katsotaan hyväksyttäväksi, mutta arvioidut arvot voivat usein olla hieman korkeammat kuin todellinen käypä arvo.
Lopuksi "arvioitu arvo" on paikallisen verotarkastajan tai kiinteistöarvioinnin ylläpitäjän määrittelemän omaisuuden arvo. Tätä arvoa käytetään kiinteistöverojen laskemiseen. Yleisesti ottaen kiinteistön arvioitu arvo perustuu viimeiseen myyntiin, viimeisiin kotitarkastuksiin ja vertailukelpoiseen kotimyyntiin. Arvioidun arvon tapaan näiden arviointien tarkoituksena on määrittää käyvän arvon arvo, mutta arvioita rajoittaa se, että ne ovat vain yhden henkilön mielipide. Vaikka arvioidun arvon pitäisi muistuttaa reilua markkina-arvoa, se on usein hieman pienempi. Arvioidut arvot ovat julkisia henkilöitä, ja ne ovat saatavilla tietyillä verkkosivuilla tai paikallisveroviranomaisen toimistossa.
Vertaileva markkina-analyysi
Reilun markkina-arvon määrittämiseksi on monia tapoja, ja vaikka on olemassa hypoteettisesti yksi kiinteän markkina-arvon lopullinen markkina-arvo, jokainen arvon laskentamenetelmä johtaa todennäköisesti toiseen lukuun. Yleisin menetelmä käyvän arvon laskemiseksi on tehdä vertaileva markkina-analyysi. Tähän liittyy muiden markkinoilla olevien vastaavien kiinteistöjen tai vastaavien kiinteistöjen tarkasteleminen, joita on äskettäin myyty kahden viime vuoden aikana.
Markkinoilla, kuten kiinteistössä, on tärkeää ottaa huomioon kiinteistöjen sijainti myyntiin, mutta sellaisten kohteiden kuten keräilyesineiden ja antiikkiesineiden kohdalla voi olla parempi katsoa vertailukelpoisia viimeaikaisia myyntejä kaikkialla maailmassa, koska keräilijät eivät yleensä rajoita ostoksia paikallisella alueella. Kun vertaileva markkina-analyysi liittyy kiinteistöihin, ne suoritetaan yleensä lisensoiduilla kiinteistönvälittäjillä, ja niihin olisi sisällyttävä vertailuja samanlaisiin neliömetreihin, samankaltaisissa olosuhteissa ja saman verran makuuhuonetta. Niihin olisi sisällytettävä myös ainoastaan kotimarkkinat, jotka myydään käyvän arvon perusteella avoimilla markkinoilla, ei koteja, jotka myydään sulkemalla tai muuten myydään huomattavasti alhaisilla tai korkeilla arvoilla.
Ammattimaisen reilun markkinan arvioinnit
Toinen yleisesti käytetty tapa määrittää kiinteistön käypä arvo on palkata arvioija. Arvioijien tulisi erikoistua tutkittavan omaisuuden tyyppiin. Esimerkiksi kiinteistöarvioitsija on sertifioitu ammattilainen, jolla on kokemusta ja koulutusta omaisuuden arvon määrittämiseksi, kun taas taiteen arvioijalla on laaja taidemaailman tuntemus, taiteen historia ja taiteen myynnin nykyiset suuntaukset. Arvioijat käyttävät sekä kilpailukykyistä markkina-analyysiä että muita tekijöitä, kuten taloudellisia suuntauksia, kiinteistön markkina-arvon määrittämiseksi. Monet lainanantajat vaativat kotiin menevän ammatillisen arvioinnin ennen kuin ne hyväksyvät lainoja omaisuudelle.
Kiinteistön korvauskustannukset
Kiinteistöjen korvauskustannukset ovat yleisiä sekä vakuutusyhtiöille että verovähennyksille. Korvauskustannukset ovat usein samankaltaisia kuin kilpailevassa markkinanalyysissä, koska se voi käsittää vertailukelpoisten kiinteistöjen myyntihintojen tarkastelun. Jos esimerkiksi kaatat autosi, vakuutusyhtiön on annettava sinulle vain auton oikea markkina-arvo, jotta se voidaan korvata vastaavassa kunnossa olevalla autolla.
Kun erä, kuten talo, on rakennettava uudelleen, korvauskustannusten on otettava nämä kustannukset huomioon. Esimerkiksi, jos kotiisi tuhoutui tornadossa ja se oli rakennettava uudelleen, se saattoi maksaa sinulle 250 000 dollaria juuri viime vuonna, mutta saman kodin uudelleenrakentaminen uusilla materiaaleilla voisi maksaa 300 000 dollaria.
Myyntihinta
Joissakin tapauksissa myyntihintaa voidaan käyttää kiinteistön markkina-arvon määrittämiseen. Tämä pätee yleensä vain, jos myynti oli viime aikoina ja jos se oli avoimilla markkinoilla ilman ulkoisia paineita. Jos kotiin ostettiin juuri viime vuonna arvoa, jota pidettiin oikeudenmukaisena sekä ostajalle että myyjälle, tätä voitaisiin pitää verotuksellisena käypänä arvona. Noin kolmesta neljään vuoteen mennessä tämä arvo ei enää heijasta nykyisiä markkinoita, ja arviointi on tehtävä ennen kiinteistöveron arvon määrittämistä.
Kolmannen osapuolen arviot
Jos olet koskaan katsonut kotia Zillowin kaltaisella verkkosivustolla, olet ehkä huomannut, että jopa kotiin, jotka eivät ole myynnissä, on arvoja, jotka on lueteltu niissä (Zillowin tapauksessa niitä kutsutaan "Zestimates"). Nämä kiinteistöarvioinnit lasketaan käyttämällä sellaisia tekijöitä kuin viimeisimmät paikalliset myynti- ja julkiset verotiedot. Jokaisella sivustolla on ainutlaatuinen patentoitu kaava, minkä vuoksi arvot voivat vaihdella suuresti sivustosta toiseen.
HouseCanary-niminen yritys väittää, että sillä on verkossa tarkin kiinteistöarviointi, joka sisältää kaikki saatavilla olevat markkinatiedot analytiikkaansa. Sivuston mukaan niiden virhetaso todellisesta käypään markkina-arvoon ei saa olla yli 3,6 prosenttia, mikä tarkoittaa, että sivustolla voisi olla mahdollisesti kaikkein tarkimmat oikeudenmukaiset markkinat kotimarkkinoilla, jotka ovat saatavilla verkossa.
